Location courte durée vs longue durée : quelle est vraiment la plus rentable ?

1. Les revenus bruts : l'écart est réel

Prenons un appartement T2 de qualité correcte à Gien, estimé à un loyer longue durée de 580 €/mois. En location courte durée sur Airbnb, avec un tarif moyen de 75 €/nuit et un taux d'occupation de 65 %, les revenus bruts mensuels s'établissent à environ 1 462 €.

L'écart brut est donc de +152 % en faveur de la courte durée. Mais ce n'est que le début du calcul.

2. Les charges opérationnelles de la courte durée

La location courte durée génère des charges que la longue durée ignore. En moyenne :

• Ménage entre séjours : 35 à 55 €/passage (2 à 3 rotations par semaine en haute saison)
• Linge (draps, serviettes) : 15 à 25 €/séjour ou forfait blanchisserie
• Consommables (café, accueil, produits ménagers) : 20 à 40 €/mois
• Commission plateforme Airbnb : 3 % côté hôte (variable)
• Assurance spécifique LCD : 200 à 500 €/an
• Conciergerie si externalisée : 15 à 25 % des revenus bruts

Sur notre exemple, les charges opérationnelles représentent 400 à 600 €/mois, portant le revenu net LCD à 860 à 1 060 €/mois, contre 580 € en longue durée après déduction des charges courantes. L'écart net reste de +50 à +80 %.

3. Fiscalité : l'avantage LMNP du réel

C'est ici que la courte durée creuse vraiment l'écart. En location meublée courte durée au régime réel, vous pouvez amortir le bien et le mobilier, réduisant considérablement, voire annulant, votre revenu imposable.

En location nue longue durée, vous relevez des revenus fonciers et pouvez uniquement déduire vos charges réelles (intérêts, charges de copropriété, travaux…), sans amortissement possible.

👉 À revenu net équivalent, la charge fiscale est structurellement plus faible en LCD sous LMNP réel.

4. Les contre-arguments réels de la courte durée

5. Le cas particulier des zones tendues et de la réglementation

Dans les grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux…), la réglementation limite la LCD à 120 nuits/an pour une résidence principale et impose des autorisations pour les résidences secondaires. Ces restrictions réduisent considérablement l'avantage de la courte durée en zone urbaine dense.

En revanche, dans des villes moyennes comme Gien, Briare ou le Pays du Giennois, ces restrictions ne s'appliquent généralement pas ou de façon allégée. L'avantage de la LCD y est pleinement accessible.

6. Pour qui la LCD est-elle vraiment recommandée ?

• Propriétaires en ville touristique ou de passage (Gien, vallée de la Loire, Sologne)
• Bien bien situé, meublé de qualité, bien isolé acoustiquement
• Propriétaires qui délèguent la gestion à une conciergerie (équilibre revenu/effort optimal)
• Investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité via l'amortissement LMNP
• Propriétaires souhaitant garder un usage personnel du bien certaines périodes

La longue durée reste pertinente pour les biens en zone peu touristique, les propriétaires souhaitant une gestion 0 effort, ou en cas de contraintes réglementaires fortes.

Conclusion

En 2026, la location courte durée reste largement plus rentable que la longue durée dans la grande majorité des configurations — à condition de gérer les charges, d'optimiser la fiscalité et de ne pas négliger la qualité de la gestion. La délégation à une conciergerie professionnelle permet d'accéder au meilleur des deux mondes : les revenus de la courte durée avec la tranquillité de la longue durée.